1、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,土地使用證是用地者取得土地使用權(quán)的唯一合法憑證

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓

3、根據(jù)物權(quán)公示原則,土地使用權(quán)在法定登記機(jī)關(guān)的登記簿上記載的行為,即是一種登記行為

根據(jù)有關(guān)規(guī)定,土地使用證是用地者取得土地使用權(quán)的唯一合法憑證。以出讓方式取得土地使用權(quán)證書的一般程序為,簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同,受讓人按出讓合同約定繳納土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi),然后申領(lǐng)國有土地使用證。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,只需持有政府劃撥土地的批文,即可辦理國有土地使用證。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:…(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;…”可見,無論是以出讓還是劃撥方式取得土地土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方,在未依法取得土地使用權(quán)證書之前,與他人簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬于無效合同。

根據(jù)物權(quán)公示原則,土地使用權(quán)在法定登記機(jī)關(guān)的登記簿上記載的行為,即是一種登記行為。登記作為一種公示行為,一經(jīng)完成,用地者即取得了合法的土地使用權(quán)。土地使用證只是政府部門頒發(fā)一份權(quán)利憑證,用地者是否實際取得和持有,應(yīng)不影響其經(jīng)依法登記而取得的權(quán)利。故法律規(guī)定必須取得土地使用證書方可轉(zhuǎn)讓,與有關(guān)物權(quán)公示理論不相符合。實踐中,由于行政機(jī)關(guān)的辦事程序等原因,用地者遲延取得土地使用證的情況并不少見,如此規(guī)定對轉(zhuǎn)讓方也不公平。建議將土地使用權(quán)登記作為取得土地使用權(quán)的標(biāo)志和進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的前提條件,淡化權(quán)屬證書在實際操作中的作用。《解釋(征求意見稿)》回避土地使用權(quán)登記的法律作用,可能與我國不動產(chǎn)登記制度不完善有關(guān),但照此意見執(zhí)行,既可能與將來的物權(quán)法規(guī)定相沖突,也對確立和規(guī)范我國不動產(chǎn)登記制度產(chǎn)生消極影響。同時,將持有 “有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)文件”作為取得土地使用權(quán)的依據(jù),明顯屬于一種擴(kuò)大解釋,該解釋意見既缺乏法律上的依據(jù),也容易造成實際執(zhí)行中的混亂。